Wohnfläche berechnen – Rechner nach WoFlV
Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung berechnen – mit Dachschräge, Balkon, Terrasse und allen Sonderregeln.
Aufstellung nach Räumen
| Raum | Typ | Grundfläche | Anteil | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|
| Gesamt-Wohnfläche | — | |||
Was zählt zur Wohnfläche nach WoFlV?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt, welche Räume und Flächen in welchem Umfang zur Wohnfläche zählen. Eine vollständige Raum-für-Raum-Übersicht finden Sie unter Was zählt zur Wohnfläche?
100 % anrechenbar: Wohnräume, Küche, Bad, Flur, Esszimmer – alle Räume mit einer Deckenhöhe von mindestens 2 m. Die Grundfläche dieser Räume können Sie mit unserem Quadratmeter-Rechner berechnen.
Teilweise anrechenbar: Dachschrägen (50 % für Bereiche zwischen 1–2 m Höhe), Balkone und Terrassen (25 %), Loggien (50 %), unbeheizte Wintergärten (50 %).
0 % – zählt nicht: Keller, Heizungsraum, Waschküche, Garage, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Treppenhaus.
Grundsteuer 2025: Im Zuge der Grundsteuerreform sind Eigentümer verpflichtet, die Wohnfläche ihrer Immobilie anzugeben. Maßgeblich ist die Fläche nach WoFlV. Für die Grundsteuererklärung genügt die einfache Quadratmeterangabe – ein Prüfstempel ist nicht erforderlich. Fehlerhafte Angaben können jedoch zu steuerlichen Korrekturen führen.
Dachschräge bei der Wohnflächenberechnung
Nach § 4 WoFlV wird die Fläche unter einer Dachschräge in drei Zonen aufgeteilt:
- Unter 1 m Raumhöhe: Zählt nicht zur Wohnfläche (0 %).
- 1 m bis 2 m Raumhöhe: Zählt zur Hälfte (50 %).
- Über 2 m Raumhöhe: Zählt vollständig (100 %).
Beispiel: Ein Dachzimmer hat 20 m² Grundfläche. Davon liegen 10 m² über 2 m Höhe, 5 m² zwischen 1–2 m und 5 m² unter 1 m. Anrechenbare Wohnfläche: 10 m² × 100 % + 5 m² × 50 % + 5 m² × 0 % = 12,50 m² – obwohl die Grundfläche 20 m² beträgt.
Mehr dazu mit Rechenbeispielen für verschiedene Dachformen unter Dachschräge Wohnfläche berechnen.
Balkon und Terrasse — 25 % oder 50 %?
25 % ist der Standardfall. Die meisten Balkone und Terrassen werden zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet.
50 % können gelten bei: Südlage mit guter Besonnung, komplett überdachten Bereichen, hochwertiger Ausstattung (z. B. Natursteinboden, fest installierte Beleuchtung) oder besonderer Größe.
Im Zweifel empfiehlt sich die konservative Annahme von 25 %. Eine höhere Anrechnung muss begründet werden können. Eine Entscheidungshilfe und Praxisbeispiele finden Sie unter Balkon-Wohnfläche berechnen.
WoFlV vs. DIN 277 – der Unterschied
Neben der Wohnflächenverordnung existiert die DIN 277 als alternative Berechnungsmethode. Die Unterschiede sind erheblich:
| Kriterium | WoFlV | DIN 277 |
|---|---|---|
| Gültig seit | 01.01.2004 | Laufend aktualisiert |
| Balkone / Terrassen | 25 % (max. 50 %) | 100 % als Nutzfläche |
| Dachschrägen | Gestaffelt 0 % / 50 % / 100 % | 100 % der Grundfläche |
| Keller / Garage | 0 % (zählt nicht) | Als Nutzfläche anrechenbar |
| Ergebnis typisch | Geringer | 10–40 % höher |
| Verbindlich für Mietrecht | Ja (BGH-Rechtsprechung) | Nein |
Für Mietverträge gilt im Streitfall stets die WoFlV – auch wenn im Vertrag keine Berechnungsmethode genannt ist. Wer ein Exposé sieht, das eine ungewöhnlich hohe Wohnfläche ausweist, sollte prüfen, ob nach DIN 277 gerechnet wurde. Nach BGH-Urteil VIII ZR 86/08 darf auch bei frei finanziertem Wohnraum nur das als „Wohnfläche“ ausgewiesen werden, was nach WoFlV-Maßstäben als solche gilt.
Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung
Diese Fehler treten in der Praxis am häufigsten auf – und können erhebliche finanzielle Folgen haben:
- Dachschräge ohne Höhenstaffelung: Viele rechnen die gesamte Grundfläche eines Dachzimmers, ohne die drei Höhenzonen zu berücksichtigen. Bei einem 40 m² großen Dachgeschoss können so 10–15 m² zu viel berechnet werden.
- Balkon pauschal mit 50 %: Die erhöhte Anrechnung ist die Ausnahme, nicht die Regel. Die meisten Balkone erfüllen die Kriterien für 50 % nicht. Im Zweifel gilt 25 %.
- Keller als Wohnraum: Ein Kellerraum zählt nur dann zur Wohnfläche, wenn er baurechtlich als Wohnraum genehmigt ist, beheizt wird und ausreichend Tageslicht hat. Fenster allein genügen nicht.
- Veraltete Unterlagen: Angaben aus alten Exposés oder Bauplanen stimmen nach Umbau, Dachausbau oder Wintergarten-Anbau häufig nicht mehr. Immer neu aufmessen.
- DIN 277 mit WoFlV verwechseln: Ein Exposé nach DIN 277 kann 10–40 % mehr Fläche ausweisen als die WoFlV-Wohnfläche. Im Mietrecht zählt die WoFlV.
Wohnfläche und ihre rechtliche Bedeutung
Die korrekte Wohnfläche ist Grundlage für mehrere rechtliche und finanzielle Sachverhalte:
- Mietpreis: Die Miete wird pro m² berechnet. Eine zu hoch angegebene Wohnfläche bedeutet eine zu hohe Miete.
- Nebenkostenabrechnung: Betriebskosten werden oft nach Wohnfläche auf die Mieter umgelegt. Fehler wirken sich direkt auf die jährliche Abrechnung aus.
- Mietminderung: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % vom Mietvertrag ab, hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung und Rückforderung zu viel gezahlter Miete.
- Kaufpreis: Der Preis pro m² multipliziert mit der Wohnfläche bestimmt den Kaufpreis. Abweichungen können zu Rückabwicklungen führen.
- Grundsteuer 2025: Die Wohnfläche nach WoFlV ist Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in den meisten Bundesländern.
- Bankfinanzierung: Für Beleihungsprüfungen verlangen Banken häufig eine qualifizierte Wohnflächenberechnung mit Prüfstempel.
Bruttogrundfläche vs. Wohnfläche
Die Bruttogrundfläche (BGF) umfasst die gesamte Fläche eines Geschosses – inklusive Innen- und Außenwände. Sie wird im Bauwesen und bei gewerblichen Immobilien verwendet.
Die Wohnfläche ist die tatsächlich nutzbare Fläche nach WoFlV-Regeln. Wände, Pfeiler und Säulen werden abgezogen, Dachschrägen und Balkone anteilig berücksichtigt. Bei einem Dachgeschoss kann die Wohnfläche deutlich unter der Grundfläche liegen.
Für Mietverträge, Kaufverträge, Nebenkostenabrechnungen und die Grundsteuer ist ausschließlich die Wohnfläche nach WoFlV relevant.
Häufige Fragen
Wie wird die Wohnfläche nach WoFlV berechnet?
Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Dabei werden die Grundflächen aller Wohnräume gemessen und je nach Raumtyp mit einem Prozentsatz angerechnet. Vollräume zählen zu 100 %, Dachschrägen teilweise, Balkone zu 25 %.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundfläche?
Die Grundfläche ist die geometrisch gemessene Fläche eines Raums (Länge × Breite). Die Wohnfläche ist die nach WoFlV anrechenbare Fläche – also nach Abzügen für Dachschrägen, Balkone und nicht nutzbare Bereiche. Bei einem Dachgeschoss kann die Wohnfläche erheblich kleiner sein als die Grundfläche.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Ja, Balkone werden in der Regel zu 25 % angerechnet. Bei besonders hochwertiger Ausstattung (Südlage, überdacht, hochwertig) können bis zu 50 % angesetzt werden.
Wie wird die Dachschräge angerechnet?
Nach WoFlV §4: Flächen unter 1 m Raumhöhe zählen gar nicht (0 %). Flächen zwischen 1 m und 2 m Höhe zählen zu 50 %. Flächen über 2 m Höhe zählen voll (100 %).
Was ist der Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und Wohnfläche?
Die Bruttogrundfläche (BGF) umfasst die gesamte Fläche eines Geschosses inklusive Wände. Die Wohnfläche ist die tatsächlich nutzbare Wohnfläche nach WoFlV-Regeln – ohne Wände und mit Abzügen für Dachschrägen, Balkone usw.
Muss der Vermieter die Wohnfläche angeben?
Ja, im Mietvertrag muss die Wohnfläche angegeben werden. Die Angabe ist Grundlage für die Berechnung der Miete und der Betriebskosten. Eine fehlerhafte Angabe kann zu Mietminderung oder Rückforderungen führen.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch ist?
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, kann der Mieter die Miete mindern. Bei einer kleineren Wohnung als angegeben können Rückforderungen möglich sein.
Wann brauche ich eine professionelle Wohnflächenberechnung?
Für eine erste Orientierung genügt dieser Rechner. Für Immobilienverkauf, Bankfinanzierungen und Beleihungsprüfungen wird eine haftungssichere Wohnflächenberechnung mit Prüfstempel eines Sachverständigen oder Architekten benötigt. Für die Grundsteuererklärung reicht dagegen die einfache Flächenangabe nach WoFlV ohne Prüfstempel.