Wohnfläche berechnen nach WoFlV

Was zählt zur Wohnfläche?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, welche Räume in welchem Umfang zur Wohnfläche zählen. Maßgeblich sind die lichten Innenmaße der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Eine vollständige Raum-für-Raum-Übersicht finden Sie unter Was zählt zur Wohnfläche?

Die Grundfläche einzelner Vollräume können Sie zuerst mit dem Quadratmeter-Rechner ermitteln und dann oben als Raum eintragen. Bebaute Fläche, GRZ und GFZ nach BauNVO sind etwas anderes als die Wohnfläche – dazu der Rechner Bebaute Fläche berechnen.

Grundsteuer: Maßgeblich ist die Fläche nach WoFlV. Für die Grundsteuererklärung genügt die einfache Quadratmeterangabe – ein Prüfstempel ist nicht erforderlich. Fehlerhafte Angaben können zu steuerlichen Korrekturen führen.

Dachschräge richtig anrechnen (Zonen + klares Beispiel)

Nach § 4 WoFlV wird die Fläche unter einer Dachschräge in drei Höhenzonen aufgeteilt. Der Rechner oben macht das automatisch, sobald Sie den Raumtyp „Dachschräge“ wählen und Kniestock- sowie Firsthöhe eintragen.

• Unter 1 m Raumhöhe: zählt nicht zur Wohnfläche (0 %).
• 1 m bis 2 m Raumhöhe: zählt zur Hälfte (50 %).
• Über 2 m Raumhöhe: zählt vollständig (100 %).

So messen Sie die Zonen: vom fertigen Fußboden senkrecht nach oben, an mehreren Stellen entlang der Schräge. Wo die Höhe 1 m bzw. 2 m erreicht, eine Linie am Boden markieren und die drei Streifen getrennt ausmessen. Detailrechner und weitere Dachformen: Wohnfläche Dachschräge berechnen.

Balkon, Terrasse & Loggia (25 % vs 50 %)

Nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählen Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu 25 %, höchstens zur Hälfte (50 %) zur Wohnfläche.

50 % sind die Ausnahme, nicht die Regel. Im Zweifel gilt 25 %. Loggien werden wegen des besseren Wind- und Wetterschutzes in der Praxis häufig mit 50 % angesetzt. Im Rechner oben können Sie bei Balkon und Terrasse das Kästchen „Hochwertig (50 % statt 25 %)“ setzen.

→ Ausführlich: Balkon zur Wohnfläche berechnen (25 % oder 50 %) – mit eigenem Rechner, Entscheidungshilfe und Praxisbeispielen.

WoFlV vs. DIN 277 – praktischer Vergleich

Die Wohnflächenverordnung berechnet die anrechenbare Wohnfläche. Die DIN 277 erfasst Grundflächen für Bau und Planung (Brutto-Grundfläche, Nutzungsfläche) und liefert fast immer eine größere Zahl. Wer ein Exposé mit ungewöhnlich hoher „Wohnfläche“ sieht, sollte prüfen, ob nach DIN 277 gerechnet wurde.

Nach BGH-Urteil VIII ZR 86/08 darf auch bei frei finanziertem Wohnraum nur das als „Wohnfläche“ ausgewiesen werden, was nach WoFlV-Maßstäben als solche gilt – auch wenn der Vertrag keine Methode nennt. Vollständiger Vergleich WoFlV vs. DIN 277 mit Hausbeispiel →

So messen Sie richtig

Die WoFlV misst die lichten Innenmaße (§ 3), nicht die Außenmaße des Gebäudes. So gehen Sie vor:

1. Fertigen Fußboden als Bezug: Immer vom fertigen Boden bis Unterkante Decke bzw. Schräge messen, nicht vom Rohboden.
2. Wand zu Wand: Länge und Breite zwischen den Innenflächen der Wände. Putz und Belag zählen mit, die Wandstärke selbst nicht.
3. Nischen: Fenster- und Türnischen zählen mit, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 0,13 m sind.
4. Abzüge: Schornsteine, Pfeiler, Säulen und Treppen über 0,1 m² Grundfläche abziehen. Heizkörper und Öfen nicht abziehen.
5. Dachschräge in Zonen: An mehreren Stellen die lichte Höhe messen, 1-m- und 2-m-Linien am Boden markieren, die drei Streifen getrennt ausmessen (siehe Beispiel oben).
6. Balkon und Terrasse: Lichte nutzbare Fläche von der Innenkante der Brüstung bis zur Hauswand, dann 25 % oder 50 % anwenden.
7. Raum für Raum addieren: Jeden Raum einzeln eintragen – der Rechner oben summiert die anrechenbare Wohnfläche.

Ein Laser-Entfernungsmesser oder ein Zollstock reicht. Bei verwinkelten Grundrissen die Fläche in Rechtecke zerlegen. Unregelmäßige Flächen können Sie mit dem Rechner für unregelmäßige Flächen vorbereiten.

Häufige Fehler und was sie kosten

Diese Fehler treten in der Praxis am häufigsten auf – und haben oft einen klaren Euro-Effekt:

• Dachschräge ohne Höhenstaffelung: Die volle Grundfläche eines Dachzimmers als Wohnfläche anzugeben, ist der teuerste Fehler. Bei 40 m² Dachgeschoss können 10–15 m² zu viel stehen. Bei 12 €/m² Miete sind das 120–180 € im Monat, rund 1.400–2.200 € im Jahr.
• Balkon pauschal mit 50 %: Die erhöhte Anrechnung ist die Ausnahme. 10 m² Balkon zu 50 % statt 25 % bedeuten 2,50 m² extra – bei 14 €/m² etwa 35 € monatlich zu viel.
• Keller als Wohnraum: Ein Keller zählt nur, wenn er baurechtlich als Wohnraum genehmigt ist, beheizt wird und ausreichend Tageslicht hat. Fenster allein genügen nicht. 12 m² Keller in der Wohnfläche können die 10-%-Schwelle im Mietvertrag reißen.
• DIN 277 mit WoFlV verwechseln: Ein Exposé nach DIN 277 kann 10–40 % mehr Fläche ausweisen. Beim Kaufpreis pro m² wirkt das wie ein versteckter Aufschlag; im Mietrecht zählt trotzdem die WoFlV.
• Veraltete Unterlagen: Angaben aus alten Exposés oder Bauplänen stimmen nach Umbau, Dachausbau oder Wintergarten oft nicht mehr. Immer neu aufmessen.

Rechtliche Bedeutung (Mietvertrag, >10 % Abweichung)

Die korrekte Wohnfläche ist Grundlage für Miete, Nebenkosten, Kaufpreis und Grundsteuer:

• Mietpreis: Die Miete wird pro m² berechnet. Eine zu hoch angegebene Wohnfläche bedeutet eine zu hohe Miete.
• Nebenkostenabrechnung: Betriebskosten werden oft nach Wohnfläche umgelegt. Fehler wirken sich direkt auf die jährliche Abrechnung aus.
• Mehr als 10 % Abweichung: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, kann der Mieter die Miete im Verhältnis der Flächendifferenz mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern (BGH-Rechtsprechung). Beispiel: 75 m² im Vertrag, tatsächlich 66 m² = 12 % Abweichung → Minderung möglich. Unter 10 % in der Regel nicht.
• Kaufpreis: Der Preis pro m² multipliziert mit der Wohnfläche bestimmt den Kaufpreis. Abweichungen können zu Nachverhandlungen führen.
• Grundsteuer: In den meisten Bundesländern ist die Wohnfläche nach WoFlV Bemessungsgrundlage.
• Bankfinanzierung: Für Beleihungsprüfungen verlangen Banken häufig eine qualifizierte Wohnflächenberechnung mit Prüfstempel.

Typische Wohnungsgrößen

Richtwerte, um ein berechnetes Ergebnis einzuordnen – etwa beim Vergleich mit einem Exposé oder Mietvertrag. Die tatsächliche Wohnfläche hängt von Grundriss, Dachschrägen und Sonderflächen ab.

Orientierungswerte; maßgeblich ist die konkrete Berechnung nach WoFlV mit dem Rechner oben.