Bebaute Fläche, GRZ und GFZ berechnen
Wie viel dürfen Sie auf Ihrem Grundstück bauen? Grundstücks- und Grundflächen eingeben – der Rechner ermittelt bebaute Fläche, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) nach Baunutzungsverordnung und gleicht sie mit den zulässigen Werten aus dem Bebauungsplan ab.
Fachlich geprüft von Klaus Bergmann, Architekt (Architektenkammer Baden-Württemberg) ·
Garage/Carport, Stellplätze + Zufahrten, Terrasse, sonstige Nebenanlagen – summiert eingeben.
Geschossfläche ≈ Vollgeschosse × Grundfläche Hauptgebäude.
Exakte Summe der Geschossflächen (Außenmaße), falls bekannt.
Was zählt zur bebauten Fläche?
Die bebaute Fläche entspricht der Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO: die von baulichen Anlagen überdeckte Fläche des Grundstücks, gemessen an den Außenmaßen des Gebäudes. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO werden darüber hinaus mitgerechnet:
- Garagen und Carports
- Stellplätze mit ihren Zufahrten
- Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO (z. B. Gartenhäuser, Geräteschuppen über der üblichen Größe)
- bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (z. B. Tiefgaragen)
Nicht mitgerechnet werden in der Regel normale Gartenwege und unbefestigte Flächen. Bei Terrassen und Wegen kommt es auf die Ausführung an – die Auslegung ist teils länderspezifisch. Im Zweifel gibt der Bebauungsplan oder das Bauamt Auskunft.
GRZ berechnen (Grundflächenzahl, § 19 BauNVO)
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf:
Beispiel: 200 m² Grundfläche auf 500 m² Grundstück → GRZ = 200 ÷ 500 = 0,40.
Wir unterscheiden zwei Werte: GRZ I berücksichtigt nur das Hauptgebäude, GRZ II zusätzlich die Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Garagen, Stellplätze, Zufahrten).
Die 50-%-Regel: Durch Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 % überschritten werden – höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8 (Kappungsgrenze). Bei zulässiger GRZ 0,4 darf die Gesamtgrundfläche inklusive Nebenanlagen also bis GRZ 0,6 reichen (0,4 × 1,5); bei zulässiger GRZ 0,6 nur bis 0,8, nicht bis 0,9.
GFZ berechnen (Geschossflächenzahl, § 20 BauNVO)
Die Geschossflächenzahl (GFZ) setzt die gesamte Geschossfläche aller Vollgeschosse ins Verhältnis zur Grundstücksfläche:
Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Vollgeschosse ermittelt. Was als Vollgeschoss gilt, ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung (typischerweise abhängig von Höhe und dem Anteil, den das Geschoss über die Geländeoberfläche hinausragt). Ein einheitlicher Bundeswert existiert nicht – maßgeblich ist die Definition Ihres Bundeslandes.
Beispiel: Zwei Vollgeschosse mit je 110 m² Grundfläche ergeben 220 m² Geschossfläche. Auf 500 m² Grundstück: GFZ = 220 ÷ 500 = 0,44.
Typische GRZ- und GFZ-Werte
Orientierungswerte der Obergrenzen nach § 17 BauNVO je Baugebiet. Es sind Orientierungswerte – maßgeblich ist stets der Bebauungsplan.
| Baugebiet | Obergrenze GRZ | Obergrenze GFZ |
|---|---|---|
| Reines Wohngebiet (WR) | 0,4 | 1,2 |
| Allgemeines Wohngebiet (WA) | 0,4 | 1,2 |
| Mischgebiet (MI) | 0,6 | 1,2 |
| Gewerbegebiet (GE) | 0,8 | 2,4 |
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
Ausgangslage: Grundstück 500 m² im allgemeinen Wohngebiet (WA), zulässige GRZ 0,4. Geplant sind ein Haus mit 110 m² Grundfläche, eine Garage mit 30 m² und eine Zufahrt mit 25 m².
- Nebenanlagen: 30 m² Garage + 25 m² Zufahrt = 55 m²
- GRZ I (nur Haus): 110 ÷ 500 = 0,22 – zulässig sind 0,40 → eingehalten
- GRZ II (Haus + Nebenanlagen): (110 + 55) ÷ 500 = 165 ÷ 500 = 0,33
- Grenze für Nebenanlagen: 0,40 × 1,5 = 0,60 (Kappung 0,8 greift hier nicht) → 0,33 < 0,60, eingehalten
- Zulässige Grundfläche Hauptgebäude: 0,40 × 500 = 200 m² → Reserve gegenüber dem Haus: 200 − 110 = 90 m²
Ergebnis: Beide Grenzen sind eingehalten. Das Haus nutzt die zulässige Grundfläche erst zu gut der Hälfte; Garage und Zufahrt bleiben klar innerhalb der 50-%-Regel des § 19 Abs. 4 BauNVO.
Kein Bebauungsplan? § 34 BauGB
Nicht für jedes Grundstück gibt es einen Bebauungsplan. Liegt das Grundstück im unbeplanten Innenbereich, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB: Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (Einfügungsgebot). Feste GRZ-/GFZ-Werte gibt es dann nicht – Orientierung bietet die tatsächliche Umgebungsbebauung. Verbindliche Auskunft gibt das Bauamt, etwa über eine Bauvoranfrage.
Grundfläche vs. Wohnfläche vs. Geschossfläche
Drei ähnlich klingende Begriffe mit unterschiedlicher Rechtsgrundlage und Verwendung:
| Begriff | Rechtsgrundlage | Wofür verwendet |
|---|---|---|
| Grundfläche / bebaute Fläche | § 19 BauNVO | Wie viel des Grundstücks überbaut wird (GRZ) |
| Geschossfläche | § 20 BauNVO | Bauliche Dichte über alle Vollgeschosse (GFZ) |
| Wohnfläche | WoFlV | Anrechenbare Wohnfläche für Miete, Kauf, Grundsteuer |
| Grundfläche nach DIN 277 | DIN 277 | Brutto-/Netto-Grundflächen für Planung und Bau |
Wer „Grundfläche berechnen“ sucht, meint je nach Kontext die baurechtliche Grundfläche (diese Seite) oder die Wohnfläche nach WoFlV. Der Unterschied zur DIN 277 ist im Vergleich WoFlV vs. DIN 277 ausführlich erklärt.
Häufige Fragen
Was zählt alles zur bebauten Fläche?
Zur bebauten Fläche (Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO) zählt die von baulichen Anlagen überdeckte Fläche des Grundstücks, gemessen an den Außenmaßen. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO werden zusätzlich Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mitgerechnet.
Zählt die Terrasse zur bebauten Fläche?
Das hängt von der Ausführung und der landesrechtlichen Auslegung ab. Eine überdachte oder auf einem Fundament ruhende Terrasse gilt regelmäßig als bauliche Anlage und wird mitgerechnet. Eine ebenerdige, nicht versiegelte Terrasse aus lose verlegten Platten wird häufig nicht angerechnet. Maßgeblich ist der Bebauungsplan bzw. die Auskunft des Bauamts.
Zählen Garage und Stellplatz zur GRZ?
Ja. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO werden Garagen, Carports, Stellplätze und ihre Zufahrten bei der Ermittlung der Grundfläche mitgerechnet. Sie fließen also in die GRZ ein (in unserem Rechner als GRZ II ausgewiesen).
Wie viel darf ich auf meinem Grundstück bauen?
Die zulässige überbaubare Fläche ergibt sich aus der zulässigen GRZ des Bebauungsplans: zulässige Grundfläche = GRZ × Grundstücksfläche. Bei einer GRZ von 0,4 und 500 m² Grundstück dürfen also 200 m² überbaut werden. Für Garagen und Nebenanlagen erlaubt § 19 Abs. 4 BauNVO eine Überschreitung um bis zu 50 %, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8.
Was ist der Unterschied zwischen GRZ und GFZ?
Die Grundflächenzahl (GRZ, § 19 BauNVO) beschreibt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf (Grundfläche / Grundstücksfläche). Die Geschossflächenzahl (GFZ, § 20 BauNVO) beschreibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche und begrenzt damit die bauliche Dichte in die Höhe.
Darf die GRZ überschritten werden?
Für das Hauptgebäude gilt die zulässige GRZ als Obergrenze. Für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen erlaubt § 19 Abs. 4 BauNVO eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche um bis zu 50 %, gedeckelt bei einer GRZ von 0,8. Bei zulässiger GRZ 0,4 darf die Gesamtgrundfläche inklusive Nebenanlagen also bis GRZ 0,6 reichen.
Was gilt ohne Bebauungsplan?
Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Feste GRZ-/GFZ-Werte gibt es dann nicht – Orientierung bietet die Umgebungsbebauung. Verbindliche Auskunft gibt das Bauamt, etwa über eine Bauvoranfrage.