Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag? Abweichung berechnen
Geben Sie die vereinbarte und die gemessene Wohnfläche ein: Sie sehen die Abweichung in m² und Prozent und, ab mehr als 10 %, die rechnerische Minderung.
Rechner
Bemessungsgrundlage der Minderung ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenpauschale oder -vorauszahlung (BGH, 20.07.2005, VIII ZR 347/04).
Beispiele
- Vereinbart 80,00 m², gemessen 70,00 m², Bruttomiete 1.000,00 €: Abweichung 12,50 %, rechnerische Minderung 125,00 € pro Monat, geminderte Miete 875,00 €.
- Vereinbart 80,00 m², gemessen 73,00 m²: Abweichung 8,75 %, also nicht mehr als 10 %. Es entsteht rechnerisch keine Minderung.
Ab wann ist eine Flächenabweichung ein Mangel?
Liegt die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das grundsätzlich ein Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03). Der Mieter muss dafür keine zusätzliche Beeinträchtigung der Nutzung darlegen. Rechtsgrundlage der Minderung ist § 536 BGB.
Die 10-%-Grenze gilt auch, wenn der Vertrag nur „ca.“ angibt; eine zusätzliche Toleranz wird nicht angesetzt (BGH, Urteil vom 10.03.2010, VIII ZR 144/09). Anders ist es, wenn der Vertrag deutlich sagt, dass die Flächenangabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient (BGH, Urteil vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09).
Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zählt allein die tatsächliche Wohnungsgröße (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
Wie hoch ist die Minderung?
Die Minderung bemisst sich nach der prozentualen Flächenabweichung, nicht nur nach dem Teil über 10 % (VIII ZR 295/03; bestätigt in VIII ZR 144/09). Ist die Wohnung 12 % zu klein, beträgt die Minderung 12 %, nicht 2 %. Als Bemessungsgrundlage gilt die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenpauschale oder -vorauszahlung (VIII ZR 347/04). Der Rechner multipliziert deshalb Ihre Bruttomiete mit der Abweichung in Prozent.
Das Ergebnis ist eine rechnerische Orientierung. Nach § 536 Abs. 1 BGB muss der Mieter nur eine „angemessen herabgesetzte“ Miete zahlen.
Andere Regeln für Mieterhöhung und Betriebskosten
Die 10-%-Grenze betrifft den Mangel bei der Mietminderung. Bei Mieterhöhung und Betriebskosten gelten eigene Regeln:
- Mieterhöhung (§ 558 BGB): Es zählt allein die tatsächliche Wohnungsgröße; eine abweichende Angabe im Mietvertrag ist ohne Bedeutung, auch bei Abweichungen bis 10 % (VIII ZR 266/14).
- Betriebskosten (§ 556a BGB): Werden sie nach Wohnflächenanteilen umgelegt, ist im Allgemeinen der Anteil der tatsächlichen Wohnfläche an der tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend (BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17).
Wie wird nachgemessen?
Bei frei finanzierten Mietwohnungen ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) nicht kraft Gesetz anzuwenden. Der BGH geht aber davon aus, dass die Parteien stillschweigend ihre Anwendung vereinbart haben, wenn sie nichts anderes vereinbart haben und kein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder naheliegender ist (VIII ZR 144/09). Bei Verträgen, die vor Inkrafttreten der WoFlV am 01.01.2004 geschlossen wurden, stellt der BGH auf die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung ab.
Wie die Fläche im Einzelnen zu messen und anzurechnen ist, steht im Wohnflächenrechner: Sie können dort Raum für Raum nachrechnen und das Ergebnis als PDF ausdrucken.